ЧТО НУЖНО ПРОВЕРИТЬ О КВАРТИРЕ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ
Прежде всего покупателю нужно изучить и проверить все документы, чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их.Документы продавца
- Паспорт (гражданство РФ или иное).
- Справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).
Документы о праве собственности или полномочия представителя
Помимо проверки собственника квартиры следует изучить и документы о праве собственности. В зависимости от даты заключения сделки информацию о ней можно найти в разных реестрах.
- С 31.01.1998 по 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром.
- С 15.07.2016 вместо свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 – ЕГРП). Надо учитывать, что выписка должна быть свежей, хотя такого требования нет. В случае со свидетельством, оно выдавалось один раз и действовало до момента изменения статуса собственника имущества.
- До 31.01.1998 сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре, заключенном до 1998 г., стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу.
Документы, подтверждающие наличие права на имущество
Чтобы избежать заключения договора с мошенниками, необходимо проверить правоустанавливающие документы владельца:
- договор купли-продажи, как основание приобретения;
- договор мены;
- договор дарения;
- договор ренты;
- договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство.
НА ЧТО ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ОСМОТРЕ КВАРТИРЫ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ
Проверка документов очень важна, но также важно и проверить само помещение перед заключением сделки.
Рекомендуем проводить просмотры квартиры вживую, так как онлайн-показы не самая безопасная история в наше время. И, конечно, лучше назначить просмотр на дневное время: так собственнику будет труднее скрыть недостатки квартиры.
Повторяйте на осмотре сценарии из жизни: открывайте окна, включайте и выключайте воду и электричество — так вы поймете, нет ли проблем с напряжением и держит ли сеть нагрузку. Проверьте, как греют батареи, осмотрите потолки и стены, расспросите, не было ли затоплений от соседей и есть ли проблемы с насекомыми, а также осмотрите подъезд и придомовую территорию: есть ли ремонт, стоят ли контейнеры для мусора, как работает лифт.
Заключение договора купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями
По общему правилу неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества; то есть, если неотделимые улучшения демонтировать - квартира будет повреждена.
К неотделимым улучшениям можно отнести, например, установку душевой кабины вместо ванны, теплого пола, окон из ПВХ, систем кондиционирования, замену электропроводки или водопровода и так далее.
«При демонтаже неотделимых улучшений могут остаться следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования. При продаже квартиры стоимость неотделимых улучшений может быть включена в общую цену квартиры по договору купли-продажи. Такой договор должен содержать данные продаваемой квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь) и описание неотделимых улучшений, цену квартиры с неотделимыми улучшениями, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи (при наличии таковых)», – подчеркнул Левон Галоян.
ВЫ ПРИОБРЕЛИ КВАРТИРУ, НО ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НЕКОТОРЫЕ ДЕФЕКТЫ ОБНАРУЖИЛИСЬ ПОСЛЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ?
Покупатель при выявлении в ходе эксплуатации квартиры дефектов вправе направить претензию продавцу с требованием возместить свои расходы на устранение обнаруженных недостатков. Если продавец откажется или не ответит на претензию, за защитой своих прав покупателю придется обращаться в суд.
В силу положений ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, несоответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
1. соразмерного уменьшения покупной цены;
2. безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:
1. потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
2. потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
3. потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
4. потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
5. отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
«Таким образом, в случае приобретения квартиры с выявленными недостатками, право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом или отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы принадлежит именно потребителю», – сообщает наш эксперт.
Срок обнаружения недостатков товара и предъявления требований, связанных с их устранением, аналогичен сроку, установленному в Законе «О защите прав потребителей»: требования могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Резюмируем. Перед покупкой квартиры необходимо проверить документы продавца, документы о праве собственности или полномочий представителя, документы, подтверждающие наличие права на имущество, а также вживую осмотреть жилое помещение и обратить внимание на неотделимые улучшения. А если вы обнаружили дефекты в квартире после покупки помещения, вы имеете полное право обратиться за возмещением ущерба и получить компенсацию.